广东省统计局:深圳房价上涨过快,居民收入跟不上房价涨幅

2018年,广东房地产就业人员比2013年增加近60万,达141.47万人,占就业人员的比重提高0.8个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时,也为地方的财政作出了巨大的贡献。2018年,广东房地产业税收收入3406.03亿元,占税收收入的14.4%。带动相关产业发展方面,房地产业的快速发展,不仅带动冶金、建筑、建材、机械、家具、电器等行业的发展,有力促进金融、商务、交通、旅游等现代服务业的综合发展,并大力促进居民消费。

近日,广东省官方报告详解房地产发展趋势,在肯定房地产业拉动经济增长的同时,也指出了房地产业目前面前的房企负债率高、住房价格面临上涨压力等问题。

广东省统计局于5月6日发布的一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告显示,伴随着经济社会的发展和城市化进程的加快,房地产逐渐成为经济增长的引擎和国民经济的支柱产业,但在发展的过程中也存在企业多,规模小,经营风险高;企业负债率过高;土地购置上涨较快,住房价格面临上涨压力等问题。

该研究报告利用2018年全国第四次经济普查数据,对广东房地产开发投资的规模、结构和效益进行分析,并对建立房地产发展长效机制提出相关建议。

2018年广东房企增加数量为历次普查之最

报告显示,2018年广东房地产企业增加的数量为历次普查之最。一方面,为进一步规范房地产市场的发展,遏制房价过快上涨,各级政府频繁出台调控政策,房地产企业面临前所未有的压力与挑战。另一方面,土拍市场火热,地王频现,大量企业涌入房地产开发市场。从数据看,2018年,广东房地产企业资产突破十万亿,单个企业资产超十亿;投资规模和建设规模稳步扩大,企业的综合实力不断提高。

数据显示,2018年,广东全省房地产开发经营企业8721家,比2013年增加2140家,是历次普查中企业数增加最多的一次,平均每年增加428家。截至2018年末,全省房地产业企业资产总计111716.01亿元,比2013年末增长169.6%,年平均增速21.9%。

广东房地产开发建设在快速发展的同时,也对拉动经济增长发挥了重要作用。报告指出,2018年,广东房地产业增加值8022.41亿元,是2013年的1.91倍,占地区生产总值的比重为8.2%,比2013年提高 1.6个百分点;占第三产业的比重为15.2%,比2013年提高1.5个百分点。1986-2018年房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1%,年均拉动经济增长0.5个百分点。

房地产开发投资占固定资产投资的比重也不断提高,对固定资产投资的贡献日益凸显。2013年,广东房地产开发投资占固定资产投资比重为28.4%,2018年上升至40.9%。

与此同时,房地产业的地位和作用也在不断增强。除大力改善人居条件外,也拓宽就业渠道,增加地方财力、带动相关产业发展。

数据显示,2018年,广东房地产就业人员比2013年增加近60万,达141.47万人,占就业人员的比重提高0.8个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时,也为地方的财政作出了巨大的贡献。2018年,广东房地产业税收收入3406.03亿元,占税收收入的14.4%。

带动相关产业发展方面,房地产业的快速发展,不仅带动冶金、建筑、建材、机械、家具、电器等行业的发展,有力促进金融、商务、交通、旅游等现代服务业的综合发展,并大力促进居民消费。

房企规模小负债率高,经营风险高

随着市场需求的上升,房地产业丰厚的利润吸引了众多的投资者,但同样也面临企业数量多,规模小,经营风险高的问题。

报告指出,2018年,全省8721家房地产开发企业中,完成投资额在10亿以上的企业292家,占全省单位数的3.3%,合计完成投资5785.33亿元,占全省开发投资的40.1%。开发投资额5亿以上的企业731家,企业数占比为8.4%,完成开发投资8853.11亿元,占全省房地产开发投资的61.4%。开发投资在1亿以下的企业3516家,占全部企业的40.3%。完成投资1131.18亿元,仅占开发投资比重的7.8%。

报告认为,企业经营规模较小,如果有效需求不足,资金链就会承受压力,部分中小企业将面临无力融资而退出市场的风险。延期交楼、烂尾楼等现象就可能出现,市场不确定因素加大。

与此同时,资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要指标,企业资产负债率的适宜水平是40%-60%。2018年,广东房地产开发企业的资产负债率为79.9%,与2013年基本持平。其中资产负债率超过80%的有4899家,超过100%的有1305家。当前,广东房地产企业整体债务水平过高,行业存在一定的经营风险。

土地购置费上升较快,房价上涨压力增大

报告指出,2013-2018年,由于广东房地产销售市场较为火爆,带动土地价格不断上涨,土地购置费占投资比重随之上升。2018年,广东房地产开发企业土地购置费4921.64亿元,占完成投资比重上升为34.1%。

土地价格的不断上涨,助推住房价格上涨,对房价调控带来不小压力。根据国家统计局对70个大中城市住宅销售价格调查结果显示,2013-2018年,广州新建住宅价格指数同比上年分别上涨9.1%、24.1%、5.5%和2.3%,仅2014年下降4.7%。深圳分别上涨46.8%、23.5%、4.8%。仅2014年下降1.3%,2017年下降2.9%。从房价收入比看,2018年广州和深圳分别为12.5%和36.3%,北京和上海分别为19.8%和15.8%。由此可见,由于深圳房价上涨过快,而居民收入跟不上房价上涨幅度,购房者的压力进一步加大,进而带来一系列社会矛盾。

而企业资金依赖银行贷款,信贷风险加大。同时,由于个人按揭贷款属于银行对个人的信贷,照此计算企业资金来源中银行信贷超过30%。根据人民银行的统计,2018年广东房地产贷款余额合计 53380.73亿元,占银行业各项贷款比重达36.8%。一方面,信贷资金过度集中于房地产业,一旦出现房价大幅下降的情况,将严重影响银行稳健经营,并有可能给社会稳定带来隐患。另一方面,在信贷资源有限的情况下,房地产业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且,在房价“只涨不跌”的预期下,更易滋生投机行为,使资金继续“脱实向虚”,流向房地产市场,这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。

建立健全法律法规,确保房地产税征收稳步推进

报告也对建立房地产发展长效机制提出了多项建议。包括建立健全法律法规,确保房地产税征收稳步推进。一是要在发挥房地产税作用的前提下,体现税收公平,保障政府税收收入,拓展税基。在具体征收中,需要将城市范围内的商品房、办公楼、商业营业用房等纳入征税范围;二是要完善税制结构,实现税收调节收入分配的功能。通过适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费,重点增加持有环节的税种,改革房地产税制。

其次,报告建议,完善土地供应,制定结构合理的多元供应模式。要加大土地供应的监管力度,探索差异化土地供应方式,使土地供应的优化成为房地产长效机制建设的起点。

此外,报告还建议,要改革财政制度,降低政府对土地的依赖;优化资源配置,推动资源均等化建设。

文章来源:澎湃新闻

 

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