平洲3.7万/平！佛山热门地块保本价出炉！你还觉得房价会降？

之前佛山楼市整理的上半年土拍、楼盘成交数据已经相继出炉【土拍：上半年狂揽近600亿，佛山卖地再创新高！多宗地价冲破2万/平】

回顾过去的半年，佛山楼市相当精彩！总结几个关键词：

1、涨！上半年佛山至少过半楼盘均价上涨。5月份老编统计的时候，有盘上涨幅度40%也不在话下！（如今还得水涨船高）

2、贵！上半年的土拍轰轰烈烈。陈村、大沥、平洲临广地块挨个刷新佛山楼面价，面粉这么贵，面包还能便宜吗。

3、难！二手房缓贷+停贷！房贷利率上涨！不管是新房还是二手房，购房者的日子都不好过！

中海平洲地块

保本房价37526元/方

宗地坐落：南海区桂城街道南港路北侧、金谷路西侧

成交价：328431万元，成交楼面价：19858元/㎡，实际楼面价：24690元/㎡（含转让价款）

配建：4500㎡人才住房

溢价率：19%

已知参拍房企：美的、龙光、万科、保利、龙湖、中海、绿城

根据好地研究院预估（下同），如按照4000元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在37526元/㎡（带装修）。

目前，位于地块西侧约1.5公里的映月新城两个新盘，绿城桂语映月与映月湖·保利天珺带装修售价2.8-3.5万/㎡，如按中间值3.2万/㎡测算，地块需加17.3%的涨价预期能保本。如按最高价3.5万/㎡测算，则需加7.2%的涨价预期。

华润置地陈村地块

保本房价34891元/方

宗地坐落：顺德区陈村镇建设大厦西侧地块

成交总价：645029万元，成交楼面价：22330元/㎡，实际楼面价：22534元/㎡

溢价率：106.7%

参拍房企：碧桂园、越秀、弘阳、中海、万科、华润、美的、绿城、联发、金茂、龙光、保利、建发、旭辉、卓越、正荣、新希望、金地、招商、花样年&中交、雅居乐

如按照4000元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，华润地块对应保本房价为34891元/㎡（带装修）。目前地块周边ICC碧桂园三龙汇精装售价约2.8-3.1万元/㎡，按最高价3.1万元/㎡测算，地块需加12.6%涨价预期才能保本。

据好地研究院判断，此次华润高预期拿地，主要是因为地块的稀缺性，临广临江又有地铁预期，加上华润在佛山的货量已经不足，有一定补仓需求（悦里、玖悦总存量不足3万方）。

地块位置图

龙光南海大沥地块

保本房价30589元/方

宗地坐落：南海区大沥镇桂澜路北延线以东、广佛路以北地段

成交价：142187万元，成交楼面价：20154元/㎡，实际楼面价：20342元/㎡

溢价率：61.2%

参拍房企：美的、龙光、德信、万科、星河、信达、保利、金辉、泰丰、中海、金融街、海逸、佛山正佳（原业主）

如按照4000元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在30589元/㎡（带装修）。

而位于龙光地块西南侧的美的玖峰广场在售尾货，带装修均价约2.65万/㎡。按此均价测算，地块需加约15.4%涨价预期才能保本。

地块位置图

当代置业大沥地块

保本房价32213元/方

宗地坐落：佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲浔峰洲路地段

成交总价：39250万元，成交楼面价：20013元/㎡，实际楼面价：21033元/㎡

溢价率：53.9%

参拍房企：龙光、龙湖、上坤、德商、当代、中梁、宏宇、兰园

当代大沥地块：如按照3500元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，当代地块对应保本房价在32213元/㎡（带装修）。

目前地块周边有宏宇天御江畔精装售价约22000-26000元/㎡、正荣新希望·金洲府、新希望奥园·金沙公馆精装售价约30000元/㎡，时代天境精装售价约33000元/㎡。

即使按照最高的33000元/㎡，项目仅刚好能保本，且当代地块相比时代地块区位、配套更差，因此想保本难度较大，但地块体量小、总价不足4亿，对于急需补仓的当代而言，风险可控。

地块位置图

中海美的大道TOD地块

保本房价30986元/方

宗地坐落：顺德区北滘镇美的大道以北、益丰路以西

成交价：560000万元，成交楼面价：18843元/㎡，实际楼面价：20223元/㎡

溢价率：25.6%

参拍房企：中海、保利、美的、龙湖、万科

如按照4000元/㎡的建安成本，1500元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在30986元/㎡（带装修）。

目前，位于地块西侧的美的云悦江山，带装修售价在2.7-3万/㎡，考虑中海地块紧邻地铁，按最高价3万/㎡销售，未来项目只需加3.3%的涨价预期就能保本。

保利南海之眼地块

保本房价29954元/方

宗地坐落：南海区大沥镇河西穗盐路岳利沙地段01-28、01-29地块

成交价：127500万元，成交楼面价：14920元/㎡，实际楼面价：19453元/㎡

溢价率：8.1%

参拍房企：保利、万科

如按照4000元/㎡的建安成本，1500元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在29954元/㎡（带装修）。

但需要注意的是，本地块商业占比近35%，且不能建设公寓等居住形式的用房，对未来项目销售带来不少的挑战，幸好保利为本地块的前期整理方，可获得增值收益奖励降低拿地成本。

旭辉张槎地块

保本房价19143元/方

宗地坐落：佛山市禅城区佛开高速西侧、智慧路两侧

成交价:143887万元，成交楼面价：12206元/㎡，实际楼面价：12282元/㎡

溢价率：41.9%

参拍房企：万科、保利、金辉、中梁、龙光、旭辉、金科

如按照3500元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，旭辉地块对应保本房价为19143元/㎡（毛坯）。

地块周边有东基童梦天下在售尾货，毛坯售价为1.85-1.9万/㎡，预计项目保本难度不大。

值得一提的是，虽然从测算角度旭辉保本不难，但地块紧贴广佛高速，高速的噪音给项目的销售增加了较高的难度。

地块位置图

以上信息整理自：好地网广东

*请注意，以上测算的地块建面价格全部为保本销售价格，还没算上开发商的利润空间。

开发商拍地之前都有详尽的项目利润预估表，如果项目不能盈利，开发商正常情况下是不会拿地的。明年这些高地价地入市了，你猜，新盘要卖多少钱？

单按照保本房价与周边商品房售价来看，大多数项目都有还不错的利润空间，也从侧面说明，尽管土拍热度上去，但开发商拿地还是趋于理性。

购房者买房时可以参考保本房价、周边商品房售价和实际该楼盘售价。若开发商利润受到了较大挤压，那么开发商后期很难再追加成本投入，不利于后期品质营造；当然，这也不能一概而论。