购房逻辑已变！2022年佛山楼市“下半场”，怎么买？

刚刚过去的上半年，房地产行业下行压力巨大，无论从新房市场到二手房市场，再到土地市场，整体表现均处于近年来低位。

与此同时，房企销售业绩遭到重创，融资方面亦未有明显好转。不过从五六月份的情况来看，新房市场和土地市场均呈现回暖态势，部分规模房企6月业绩也出现明显的环比增长。

那么，上半年房地产市场的低迷表现是否会延续到下半年？今年佛山的楼市“下半场”将会有何种表现？行业下行背景下房企应如何应对？

佛山楼市“上半场”

政策趋向宽松

2022年上半年，疫情反复冲击+经济承压，使得房地产市场下行态势超预期，“房住不炒”主基调下，中央密集稳楼市，地方多样松绑托市，迎来政策宽松大年。

佛山楼市政策也在不断细化精进，在限购区域调整为仅剩祖庙桂城大良三镇街后，也迎来政策底。房贷市场已有相对宽松的环境，部分银行已触底4.25%的最低利率，鼓动需求入市。

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信息仅供参考，具体以银行为准

土拍市场冷寂低位运行，房企投资观望情绪上升，多地延期出让、撤牌，国央企主兜底。得益于宽松政策对市场信心的强势提振，以及佛山市民扎实的经济基础，新房住宅市场先跌后稳，体现充足韧性，市场底部于年中初现，二季度成交动能逐月增加。

但市场分化复苏，新政对新解限镇街效果“立竿见影”，佛山外围郊区楼市仍承压。

像是更合、大塘、杨和、白坭、明城等镇街正面临去存难的压力。板块库存量不大，但房地产市场发展缓慢，成交去化低迷，去存消化周期拉长。

荷城、西南、桂城板块在售项目较多，新增存量过大，片区货量充足，但去化速度不俗。

芦苞、南山、乐平、九江、张槎等镇街库存量则“告急”，主要是新地块、新项目不多，断货因素所致，但张槎镇将迎来部分新盘的入市，新货量将得到改善。

供应端方面，房企“躺平”整体推货积极性不高。

加上年初疫情反扑、销售回款慢、现金流吃紧等因素影响，整体项目施工、开售周期延迟，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量。新开盘项目同比去年上半年也有所减量，多以持销项目的续推加推为主。

而需求端方面，上半年一季度市场下行压力大，供需疲软，三月楼市修复进程受阻成色稍逊。二季度利好政策托举，市民购房信心随政策宽松而缓慢恢复，但成交不能一就而就，楼市仍处底部、微露暖意。

6月项目来访量稳中有增，成交流速有所加快，带动开盘去化率有所回升，支撑上半年楼市成交迎来“小翘尾”。上半年佛山商品住宅成交量回到10年前水平，为近十年的第二低位。

大家最关心的房价，上半年楼价承受着较大下行压力，单月及累计房价同比均在“微跌”中排徊波动，但整体下跌幅度不超5个百分点，微调但保持高位。

佛山楼市“下半场”

市场是否已经见底？

中指研究院常务副院长黄瑜：

6月以来，在政策优化发力以及疫情影响减弱下，部分城市市场情绪有所好转，热点城市房地产市场活跃度企稳回升带动重点城市整体市场边际改善。百城新房价格的企稳对于市场信心的恢复将起到积极推动作用。

预计下半年，佛山房地产市场仍处于深度调整期，市场恢复仍需要时间。

在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，下半年购房者预期和置业信心将会继续修复，基本面较好的板块有望延续恢复态势。

广东省规划院住房中心首席研究员李宇嘉：

市场信心有所修复，但还在复苏过程中。尽管很多城市新盘看房量上升，但转化率不高，意味着信心还不是很足，包括一些热点城市的很多项目去化率在30%左右，有的还在个位数，主要原因在于二手房价格还在下跌，对新房交楼还有担心，毕竟出险企业的风险并未得到完全处置。

另外，对未来的收入、工作预期等，部分人不太乐观。

央行二季度调查显示，更愿意储蓄的人群占比增加了，对房价预期还在走低。下调首付、取消限售、增发房票等，一定程度上能促进需求释放，但解决的是部分因贷款限制、交易限制等因素导致的需求，但当下制约需求释放的主要还是收入和预期。这些问题不解决，政策效果就不显著。

招商证券研究发展中心董事、不动产与综合服务首席分析师赵可：

我们对下半年的趋势判断和去年年底时的看法是一致的，即今年房地产市场将呈现U型走势，在四五月份见底，随后呈现逐步改善的趋势。

改善的原因，一是连续的低基数，也就是“周期”，实际上是周期释放的购买力；其次，环比的改善是政策发力的体现，今年力度比较大的政策集中在5月份前后出台，所以大约一个季度后会反映在房地产市场的销售上，但也有一些领先指标比如“居民部门的存款指标”，既看新增存款、也看余额的增长。

经过观察发现，过去一年内余额增长，居民的存款的同比增速是向上的，叠加疫情的影响，这就意味着大家开始以防御性地存款，代替了购房和投资。市场见底之后，又会迎来一个购房周期释放的过程。

展望2022年下半年佛山楼市，政策维稳，市场底部复苏，但“U形”回暖不甚明朗，区域竞争加剧，明暗交织，分化依旧。但佛山仍具备较强的基本面，预期楼市迈向良性发展，楼价平稳看涨。

从发展潜力排序：南海、顺德>禅城>三水、高明。

虽6月楼市成交翘尾，项目来访量和认购量有增量，但大多是在新政的刺激下前期积压的购房需求的集中释放。7-8月市场，传统的楼市淡季，新政动力或现疲软，佛山房地产市场仍需加大政策支持力度。

预判下半年政策面大概率趋稳，主要通过利率调控松紧或者再微调精准释放部分购房需求。

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