烂尾楼现象引发关注

商品房预售制改革迫在眉睫

下半年楼市怎么走

“稳楼市”背后意味着什么？

一起来看看

7月28日，官方召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

对于近期备受关注的房地产市场来说，这一表态意义重大。

分析人士认为，今年下半年，房地产调控政策的基本面仍然是坚守“安全”底线，确保不发生系统性风险。

在此基础上的各项措施，都将以满足民生需求为主要导向。其中，对合理需求的进一步支持，以及在预售资金监管中的强化，将是重要的政策方向。

稳地产排在“房住不炒”前

意味着什么？

在会议公报中，“稳定房地产市场”被放在了最前端，是有其现实依据的。

受各种因素影响，去年下半年以来，房地产市场出现下行，一些房企也遭遇流动性困境。进入2022年，地方政府、各级监管部门出台了一系列稳楼市政策，但由于政策传导的滞后效应，加之疫情反复等原因，市场的恢复速度仍然缓慢。

到今年6月，政策效应显现，市场终于有所起色。6月单月，房地产销售、融资、开工等指标出现好转。到7月中上旬，市场复苏态势得以延续。但此时，停工停贷行为出现，并对供需双方带来了一定的心理影响，市场复苏的前景再度出现不确定性。

在这种情况下，稳定市场成为当务之急。

而会议在部署下半年经济工作中，将对房地产市场的表态，放在了“全方位守住安全底线”的项目下，也反映了稳楼市的重要性和紧迫感。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前房地产市场的矛盾在于出现了不稳定的因素，这种不稳定因素包括市场交易疲软、停工停贷风波出现、房企债务风险依然较大等。因此，“稳定房地产市场”的表述，具有非常强的指导意义。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也指出，房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定，稳定楼市一定是重中之重。

如何“保交楼”？

佛山住建局出手频频

严跃进认为，“用足用好政策工具箱”的说法，意味着在下半年的落实中，要让政策最大化发挥效应。这也留给地方政府进一步优化楼市政策的空间。

今年以来，已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策，无论政策力度还是出台频次，都为近年来所罕见。但刘丽杰认为，现有的政策“工具箱”中，仍有可以优化的空间。

“对需求侧的支持政策，除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间；后期更会侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。”刘丽杰说。

李宇嘉也认为，供给端政策的发力十分重要，“市场持续下滑，并非需求端政策纾困不给力，而是供给端冲击持续存在。”

其中，“保交楼”即被认为是供给端发力的重要内容，也是地方政府责任的体现。

李宇嘉表示，去年下半年以来，房地产风险处置进度不达预期，进而导致难以交付，冲击到业主的权益，主要原因在于地方政府在处理这一问题上的主体责任没有夯实。因此，在“保交楼”方面，未来地方政府的主导权有望加大，并更多地介入到具体项目的处置中。

而在这场无声的硝烟中，佛山起了个好头。

年初禅城石湾的佳兆业悦峰项目，因监管账户资金被华夏银行挪用而出现停工状况，佛山市住房和城乡建设局立即出手，发布通知称该局已暂停与华夏银行股份有限公司签订商品房预售款专用账户监管协议。

据业主称，面对华夏银行佛山分行的违法行为，佛山市住建局曾多次约谈和警示，但华夏银行佛山分行仍拒不改正。

为此面对华夏银行违规行为造成的不良后果，佛山市住建局立即予以严惩。

在通告公布后，佳兆业悦峰项目预售款已返还，项目也得以复工。

商品房预售制变革呼声再起

按工程进度分期付款可行？

在中国房地产市场快速发展的20年中，商品房预售制起到了重要的作用，不过目前这一制度面临更多考验。

“目前商品房销售中，预售占比达到百分之八九十，仅有百分之一二十为现房销售。在楼市发展黄金期，预售制存在的问题容易被忽略，但在楼市下行期，其弊端就会凸显。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。

多位受访人士认为，商品房预售制潜藏的风险确实存在，且当前问题集中显现，因此预售制的实施和落地模式确有调整必要。

有专家建议，商品房预售制应由一次性全额付款，改为按工程进度分期付款。

“按工程进度分期付款的方式，目前还不适合快速全面推行，可以先在部分城市试点推行。结合房地产行业现状，试点先行，稳步推进，用3-5年时间过渡更为合适。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

值得关注的是，在今年两会期间，全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡曾提议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

“现行‘一次性全额支付’预付款的方式，使商品房预售实际上变成了商品房销售，购房者购买的房屋实际上是期房或者是楼花，这明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险，有失公平原则。一旦出现项目烂尾等问题，将给购房人造成巨大损失。” 卢天锡说。

对此，卢天锡建议，调整购房款付款方式，改变当前由购房人“一次性全额”付款并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示：“如果国内预售制度能与国际接轨是好事，目前国内的预售制度是造成房地产商普遍杠杆较高的原因之一。”

严格监管预售资金是关键

“当下对预售制度进行调整确有必要，而调整购房款付款方式是可行的。不过未来现房销售是趋势，但推行需要更长时间。”张波向佛山楼市表示。

亿翰智库研究总监于小雨也认为，商品房预售制改为按工程进度分期付款具有可行性，但是短期内实行的可能性不大，也不能解决当下地产行业的问题。

“涉及这种大的制度调整需要同步出台配合政策，以确保购房者的钱能在一定期限内支付，现有规则和以往规则如何衔接等一系列问题都需要论证，不是一朝一夕能定下来的。”于小雨称。

其进一步表示，购房者不论是一次性付款还是分期付款，都需要预售资金能够被严格监管，防止资金被开发商挪用。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池称，如监管不到位，购房者按工程进度分期付款仍然有一定风险，楼盘仍有可能不能按时竣工交付。如果只是购房款的支付方式发生变化，难以解决目前烂尾楼问题。

“目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，但是对其存在的弊端一定要进行干预，在制度上很有必要去做一些调整。”宋丁表示。