LPR一年三降、佛山房贷利率大幅下调，购房者却想提前还款？

住房按揭，可以说是大部分人一生当中能够从银行获得低成本资金的为数不多的机会之一。

今年以来，关于是否要提前还款的话题成为讨论热点，在内外各种因素的交织影响下，很多人开启了主动“降杠杆”模式。

与此同步的是今年LPR（贷款市场报价利率）已下调3次，下调频率赶上2019年，但5年期以上LPR累计下调35BP，早已超过2019年的5BP。

居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，最新LPR出炉以后，银行房贷利率也紧跟下调，业内还预计，接下来5年期LPR报价还有一定的下调空间。虽然已购房者的月供不会马上发生变化，但待到明年“春暖花开”，月供压力会进一步减少。

那么，在这样的背景下，提前还款还划算吗？

房贷利率总体呈下降趋势

在新一期LPR公布后，佛山的房贷利率也随之下调，基本首套都低可至4.10%，二套4.90%。

关于首付来源方面，15家银行中，工作人员均表示目前首付来源的查询相对较放松。

此外，各大银行的审批和放款速度仍旧保持高效，如购房者征信良好，基本上也是三到五个工作日就可放款。

不过，新的利率只适用于新发放的个人住房贷款，对于已购房者来说，月供不会马上发生变化，要等到2023年，实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期前最新的LPR调整而变化。

一般来说，有两种调整方式：

一是固定日调整，即每年的1月1日为利率调整日；

另一种是次年对应的放款日调整，比如，客户是3月1日放款的，那么，就要到次年的3月1日，按照最新的LPR报价情况而调整。

民生银行就表示，其广州地区新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户，放款执行新的LPR；存量已放款的按揭客户明年放款日执行新的LPR。

当然，相应的调整也仅适用于选择浮动利率的客户，如果选择了固定利率，则不会有变化调整

提前还款需多方考量

总体来说，在释放购房需求、提振房地产行业销售的预期下，房贷利率总体呈现下降趋势。

而在这样的背景下，提前还款是否还有必要呢？

■如果可以不负债，是最好的

Z先生是2020年的时候买的房，当时一共贷了200万，其中60万公积金贷款，140万商业贷款，2021年底LPR下降后，由于他的房贷利率调整日为每年7月，因此一直到2022年7月时，才从每年4.65%的利率降至4.45%，月供减少265元/月。

“提前还款肯定是有好处的，意味着部分按揭利息可以不用支付了。”大源按揭总经理郑大源这样说到，不过，就个人而言，还要从4个方面去衡量。

一是购房时的贷款利率如何，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大；

二是提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；

三是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；

四是资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率 手续费 物业管理费折旧机会成本”等计算，持有一套房产的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理财，那么，提前还款可能就相当于理财了。

“当然，前提是未来没有大笔的支出，收入可期且稳定的情况下可以考虑提前还款。”他说。

对于提前还款的时点选择，也是需要考量的。

现在很多人的房贷，尤其是前几年限购限贷背景下借的，基本在5-6%的水平。

而目前首套房利率已经下降到最低大概在4.10%的水平。

我们用贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例。如果是在6.37%的房贷利率之下，每个月月供是6235.43元。

而4.10%的房贷利率下，每个月月供是4654.61元，相差超过1580.82元。

同样是买房贷款，只因为时间上差了半年，单单基准利率就差了2%，差额几乎达到30%了。

一年的差异还不大，但你如果把这个利率算十年二十年的话，需要多还的贷款利息，怕是要几十万起步了。

市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析：

无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前还贷意义不大。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼也表述自己的观点：商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。

全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为。这是部分银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）的逻辑基础。目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。

董希淼还表示，在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。

至于要不要提前还贷，老编有个建议：