干货！佛山还会不会涨？看完这些你就明白了

虽然关于LPR的话题，老编这周已经连续讲了3次，但今天的文章， 还是想以它开头。

众所周知，房贷利率以5年期LPR利率为基准，加上之前针对首套房定向降息20bp，佛山最新房贷利率已低至4.1%。

与之对比，2009年时我国房贷基准利率为5.95%，考虑到最低7折的打折因素，当时最低房贷利率仅为4.156%。

而在去年，首套房贷利率最高触及6%的高位，山顶的风可谓寒彻入骨。

房贷利率大降的背后，正是房地产从万人抢房的黄金时代到无人问津的黑铁时代的转向。

而这，仅仅用了一年时间。

房价再也回不去了？

房贷利率回到2009年，但房价却永远回不去了。

根据《中国城市大趋势》一书分析，自1998年住房商品化改革以来，我国房地产经历了三次全国性的上涨浪潮：

第一次是2004年到2007年；

第二次是2009年到2011年；

第三次是2016年到2019年。

正是这三次上涨，将全国房价一步一步推向历史高峰，一线城市更是与纽伦港等世界级城市看齐。

根据最新发布的统计数据测算，2022年7月，全国商品房均价为10319元/平，而2008年全年均价仅为3800元。

以此来看，2008年到2022年，全国房价平均涨幅为172%。

注意，这还只是平均涨幅。

看回佛山。

2009年，当时佛山房价仅5855元/平。

到了2015年佛山全面取消限购，成交均价为8563元/平米。

而如今，根据汇诚宏图监测数据显示，佛山7月份一手住宅成交均价为20918元/平米，相当于涨了257%。

也就是说，过去20年，全国房价几乎为普涨走势，最高的涨了5-6倍，最低的也基本翻倍，这被视为中国房地产的黄金时代，而佛山也在这波发展利好中，收获不少。

佛山住房过剩？

经历20多年的狂飙突进，一个问题横亘在所有人的头上：未来房价还能不能继续大涨？

答案很简单：中国房地产已经趋于见顶，全国性的普涨，几乎没有希望了。

对于这个观点，在一两年前，许多人还嗤之以鼻，如今却几乎成了共识。

其中一个原因，就是住房过剩的问题。

关于这个问题，老编前段时间有发了一篇相关内容，但很快就官方删了，在此就不再做过多阐述。

我们只要了解一点就好，目前每年全国的商品房供应量有多少？

2019年-2021年，全国商品房销售面积分别为17.1亿、17.6亿和17.9亿平方米，约合1400万套左右。

如此庞大的销量，撑起了世界第一大房地产市场，也撑起了近10万家房地产企业的巨大体量。

然而，未来一旦需求减弱，房地产销售面积大幅腰斩，房企不可避免面临收缩，未来或将只剩下2-3万家房地产企业。

这意味着，楼市在城市间也将出现分化。

未来只有强中心城市以及高能级城市的中心城区，仍有持续上涨的可能。

人口基本盘见顶

影响有多大？

人口是房地产的长期之锚。

人口老龄化+少子化，所带来的双重压力，将对房价的长远走势形成更大力度的制约。

日前，国家卫健委党组在《求是》杂志刊文指出，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。

不过虽然从2015年开始，我国流动人口规模缓慢下降，2021年我国净增人口仅为48万人。但是近年来佛山的人口流入不仅没有下降，反而持续增长。

在第一财经发布的《2021年十大人口增长最多的地级市名单》中，佛山常住人口增量9.38万人，排全国第3！

2021年常住人口增加最多的10个普通地级市

好了，关于佛山房价会不会涨的重点来了。

答案就在近期发布的《广佛全域同城化“十四五”发展规划》里。详情请点击：最新！广佛拟放开放宽落户限制！探索试验区边界去行政化

文件中提到，到2025年，广州、佛山全域同城化实现新跨越，GDP总量达到5万亿元左右，实现广佛中心城区半小时通达、全域1小时通达。

这意味着，全国首个5万亿级“同城化”都市圈呼之欲出。

在中国，“双城记”与“同城化”，堪称区域经济发展的最大亮点。

广深、成渝、杭甬、济青、福厦……这些“双子星”城市，通过强强联合、比翼齐飞，合力打造区域经济新高地。

与此同时，广佛、沪苏、深莞、武鄂、宁镇扬、西咸、长株潭、郑开……地缘相近、人缘相亲、文化相通、产业相融，将这些城市迅速连成一体，成为都市圈时代的同城化探索者。

而在这些城市CP中，广佛是起步最早、发布最快、融合程度最高的一个。

且不说广佛两城中心城区相距仅有20多公里，从佛山禅城到广州珠江新城的跨城通勤距离，甚至比广州本市的南沙或知识城还要近上一半。

更不用说，早在2010年，广州与佛山就开通了全国首条“跨市”地铁，如今两城之间已有3条地铁贯通，未来更是规划了18条线路。

与之对比，上海与苏州昆山的跨市地铁直到2013年才正式开通，而武汉到鄂州的地铁是2021年。

至于北京到北三县燕郊的地铁、深圳到惠州东莞的跨城地铁更是要等到2025年之后。

更关键的是，在广佛之间，每天都有170多万人跨城通勤，远超深莞、沪苏等地。

根据最新发布的《2021年广州市交通发展年度报告》，广佛两市间日均出行量174 万人次，高于深莞20%（128 万人次）、深惠（约为50万人次）、珠中7%（45 万人次）。

这一数据也高于上海与周边地区的跨城出行量。

与这些数据相比，一个更直观的依据是，即使在疫情最严峻的时刻，广佛也没关上跨城通勤的大门。

所以，广佛不只是一个都市圈，更像是一个市。

这和我们想知道的房价会不会涨有什么关系？

有很大关系！

2021年，广州、佛山GDP为2.82万亿、1.21万亿，分别位列第4位、第16位，两城GDP总量超过4万亿。

与经济总量相比，两地人均GDP均位居前列。2021年，广州人均GDP达15万元，佛山为12.7万元。

根据规划，到2025年，广州GDP有望突破3.5万亿，佛山有望达到1.5万亿左右，两城GDP总量突破5万亿，应无悬念。

广佛同城，不只是经济体量的简单合并，更要联合打造一系列万亿级产业。

广州以汽车、电子、石化为传统支柱产业，以新能源汽车、人工智能、生物医药等主要新兴产业，工业总产值超过6000亿元，位居全国前列。

佛山也是名副其实的工业大市。佛山以智能家电、装备制造、先进材料、轻工家居为支柱产业，工业增加值超过5000亿元，位居第一梯队。

未来两城，有望打造先进装备制造、汽车、新一代信息技术、生物医药与健康产业4个万亿级产业。

与此同时，两地将在“全域同城化”方面做出更多卓有成效的探索。

众所周知，在行政分隔之下，同城化向来说易行难，无论是人口流动还是产业合作，均涉及相当大规模的税收、消费转移，许多地方对此不甚积极。

这其中，按照难易程度可分为交通一体化、规划一体化、公共服务同城化、规划及产业一体化、全域同城化。

目前，广佛正处于从公共服务一体化、产业一体化向全域同城化迈进的阶段，而国内大多数城市还停留在交通一体化的初级阶段。

目前，广佛交通正在形成“一张网、一票通、一座城”的超级格局，从佛山到广州机场、高铁枢纽、地铁枢纽，跟市内出行几乎没有差别。

同时，广佛表示将成立跨区域的广佛联合规划委员会，实现规划统一编制、统一实施，探索推进土地、人口等统一管理，这是规划的一体化。

广佛还在探索户籍准入年限同城化累计互认，推动两市市民卡、社保卡互通互用，这是公共服务一体化的探索。

……

这些都和房价是否会上涨息息相关。

预期，才是核心

当然，房地产最核心的还是预期。

人们之所以愿意超前消费、疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。

然而，经济、人口、城镇化等基本面正在不断弱化这一逻辑，疫情更成了最后一根稻草。

面对种种不确定性，消费降级、谨慎加杠杆已经成为共识。

当对疫情迟迟难以终结的预期，对经济未来增速放缓的预期，对各种黑天鹅事件的担忧……自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。

更关键的是，即使这些不确定性迅速消失，房地产能像2015年涨价去库存一样力挽狂澜，新的问题又会随之而来：

未来，又靠什么支撑？

而佛山，有太多的想象空间了。