亏本清货！金九银十未到，佛山楼市已经“大打出手”

楼市传统旺季“金九银十”即将到来，在房地产市场降温的大背景下，今年9月、10月市场走势如何，备受关注。

8月以来，在房地产市场活跃度不足的情况下，地方稳楼市政策仍在持续发布，政策力度也逐渐加大。

据不完全统计，截至8月23日，今年8月已有超30个城市出台楼市扶持政策，需求端主要涉及放松限购、限贷，放宽公积金贷款，出台购房补贴及鼓励货币化安置等。

佛山也不例外，此前已经大范围放松限购区域（详情），三成首付降至两成。近期又有消息传出“即将全面解限”（未经官方证实），可见市场之疲乏。

还有上周南海区带头表率，召开“2022年度下半年商住用地推介会”，重磅推出惠企措施，其中包含：

降低土地出让价，减少单宗土地出让体量，降低企业拿地门槛，放宽土地出让金缴纳期限，企业缴纳50%地价款即可申请开发报建，提前进入建设周期（详情）；以及对于符合装配式建筑认定和其他条件的，即可申请预售，诚意十足。

不过政策的影响力，还需要一定时间来验证有效性。但至少，我们能看到官方在振兴房地产行业活力，一直有所行动。

与此同时，8月22日央行再次降息，一年期LPR下调至3.65%，五年期LPR下调至4.3%。房贷利率也随之下调，其中首套房贷利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

“可以看出，全国政策层面推动楼市企稳的方向明确，而房贷利率不断下行，更是楼市利好的直接体现。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

“短期来看，各地因城施策力度有望加大，保交楼相关举措亦在不断出台，多个政策叠加下，市场情绪有望好转。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也提到。

下半年关键节点

开发商瞄准“金九银十”

事实上，每年的9月、10月对房企销售都很关键。

“一般情况下，全年房地产市场销量有6-7成集中在下半年，而9-10月往往会占据下半年成交量的近半数份额，这也是市场对金九银十有诸多期待的原因所在。”张波称。

陈文静认为，9月、10月房企普遍会加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。

“在政策优化带动下叠加低基数效应，9月全国市场成交规模环比或有所回升，但对于多数城市来说，市场信心修复仍需一定时间，市场调整态势难改，9-10月全国商品房销售规模同比降幅预计仍较大。”陈文静表示。

在面对市场行情整体疲软的情况下，佛山不少房企已经开启“割肉”状态， 谋求资金回笼。

像位于城南的泰丰千玺湾，加推楼栋2.1万-2.2万/方，带装修发售。

对比此前2.6万-3.2万/方的均价，虽说此次加推项目靠近马路，会有噪音影响，但对比周边，还是十分具有吸引力的。

张槎“地王”——大华紫樾府，虽是首进佛山，但没能赶上好时候。

当初拿地价已经要1.4万/方，近期首次开盘，售价却只要1.68万/方起，还是带装修。

而在大华项目附近的海伦堡玖悦澜湾，也是在“降价清仓”，推出均价1.2万/方起的单位，还有首付分期活动等。

还有乐从板块的华发滨江府，年中时候开盘均价1.7万/方，近期也推出最低1.5万/方的单位，吸引不少关注。

房企生存压力大

市场回暖缓慢

从市场表现上看，今年楼市整体表现低迷。

房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，2022年1-7月全国商品房销售面积和金额累计同比降幅较大，其中商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。

而7月部分城市出现“停贷”事件，进一步加大房地产市场恢复的难度。

“在宽松政策的持续助力下，5、6月市场加速修复，而7月停贷事件在一定程度上加剧市场担忧情绪，致使销售回升进程受阻。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪称。

张波提到，从供给侧来看，房企的生存压力依然偏大，现金流压力和去化压力未有明显缓解。从需求侧来看，大部分区域购房者的信心依然没有恢复，政策效力在市场释放较为缓慢。今年9-10月很难有超出预期的表现，市场整体走平将是大概率事件，但不同区域分化仍将持续。

“当前购房者的收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场稳定。”中原地产首席分析师张大伟称。

诸葛找房分析师认为，9-10月房企将加大促销力度，以价换量现象会增加，新房价格涨幅或将继续回落。

“9-10月是冲刺全年业绩的关键时期，接下来部分项目会推出促销措施，加快回款的速度。”一家总部位于北京的房企人士表示。